Conoce nuestros servicios en este video institucional

ver más

Desarrollo de Negocios

Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;


= una de los contenidos más sustanciosos del Sistema lo trae aparejado la función del Administrador, por cuanto aúna en su figura múltiples vínculos y relaciones, que se pueden resumir así

i) Mandatario de la Persona Jurídica Consorcio, con límite de facultades inherentes dentro del marco Legal (Código Civil y Comercial y Leyes Nacionales obligatorias de orden previsional, tributario, laboral, asegurativo, financiero; Leyes Locales regulatorias de su actividad) Normativo (Ordenanzas, Leyes, Decretos, Resoluciones, Disposiciones edilicias y prevencionales del GCBA) y Contractual (Reglamento de Propiedad, Reglamento Interno y Actas de Asambleas);

ii) Gestor de negocios ajenos, en todos los compromisos asumidos por nombre y cuenta del Consorcio, excediendo las facultades inherentes y/o los límites convencionales del Mandato;

iii) Órgano directivo y ejecutivo ajustado a las relaciones internas consorciales, interrelacionado a los otros órganos; el de gobierno (Asamblea) y el de supervisión (Consejo);

iv) Representante legal para las relaciones externas en facetas contractuales, administrativas y judiciales, y en las relaciones internas, básicamente para la judicial;

v) Depositario legal de toda la historicidad documentada del Consorcio, generada por preexistentes suyos y durante su gestión;

vi) Prestador de un servicio profesional  destinado a atender la conservación de estructuras e instalaciones comunes, y el acatamiento a reglas de convivencia, siendo destinatario final la Persona Jurídica Consorcio;

destinado a promover las debidas diligencias para resguardar en forma actual la salud, sanidad, higiene e integridades físicas de los componentes y expuestos, y las medidas que prevea cualquier futuro siniestro, siendo destinatarios finales los copropietarios titulares, cónyuges, convivientes, residentes, huéspedes, visitantes, mascotas, usufructuarios, usuarios, comodatarios, inquilinos, ocupantes, poseedores, empleados, contratistas, transeúntes internos ocasionales, peatones, automovilistas;

cuyo desarrollo lo hace con grado de experticia, habitualidad, preparación y capacitación, por encima del término medio exigible;

vii) Profesional habilitado especialmente por Autoridad Pública Competente que regula y ejerce el control de su actividad;

= bajo todas estas pautas se puede sugerir que

a) el Administrador brinda actividad encuadrada en las dimensiones de Consumo con dos diversos destinatarios finales, por un lado la Persona Jurídica Consorcio; por otro lado los copropietarios, los consorcistas no titulares de dominio, y todo el conjunto de expuestos a su actividad;

b) de todas sus actividades subsumidas al vínculo de Mandato dentro de los parámetros recién indicados se pueden escindir casi a la perfección las exclusivas inherentes a su función orgánica;

c) dentro del mismo vínculo de Mandato, y dado el grado de Representación que confiere, se pueden escindir las actividades que dejan comprometido al Consorcio con otros sujetos del mundo social, frente a aquéllas lo exceden y puede oponerse;

d) de la relación con perfil de consumo pueden escindirse las actividades cuyo destinatario final es el Consorcio (reunido en asamblea) de aquellas otras cuyos destinatarios finales son los copropietarios y consorcistas (no titulares de dominio);

e) de sus actividades frente a los copropietarios y consorcistas (no titulares de dominio) se puede escindir el interés individual divisible de aquellas cuyo interés se prolonga a la incidencia colectiva indivisible para los actuales o eventuales afectados;

f) de lo anterior se deduce que el copropietario o el consorcista afectado puede constituirse en promotor de un proceso colectivo en favor de una clase determinable de consorcistas;

 g) implica también que las Asociaciones de consumidores pueden acompañar acciones de intereses individuales divisibles afectados por actividades que los tienen por destinatarios finales;

mientras por virtud de autonomía Legal pueden activar acciones en tutela de intereses masivos e indivisibles afectados por una misma actividad homogénea que los alcanza como destinatarios finales en incidencia colectiva;

 h) la Ley especial, de Orden Administrativo, le reserva a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor la legitimación autónoma para hacer requerimientos, veedurías, investigaciones, indagaciones, inspecciones e instruir sumarios de oficio;

= el Administrador no suscribe un contrato de Mandato con el Consorcio, lo cual técnicamente debiera ser entre el Administrador saliente, ejerciendo aún la Representación, y el nuevo entrante;

= lejos de esto, el vínculo principia con una designación unilateral que hace la Asamblea, contando con una oferta del legajo curricular del postulante;

= se perfecciona cuando toma conocimiento de su Designación y requiere al ex Administrador los Libros, la documentación y los saldos activos consorciales (tarea ésta hoy auxiliada por el Consejo, si lo hubiera, pero igualmente inherente a su facultad);

= se consolida con la puesta a recaudación de los gastos comunes, el pago, la expedición de recibos individuales cancelatorios y el gasto útil en favor de interés consorcial realizado con dichas sumas;

= pero puede suceder que Designado en Asamblea rechace luego tomar el Consorcio por diversos motivos, sin prestar su conformidad bilateral, y sin que esto implique un incumplimiento contractual;

= si lo acepta perfecciona y consolida, se convierte en Administrador, siempre que el anterior se considere realmente Desplazado, lo cual no siempre se da así en nuestra práctica, conllevando al infructuoso trance de Doble Administración, sobre el cual referimos en otro apartado especial;

= si el ex Administrador consiente su desplazamiento cediendo el ejercicio de las actividades inherentes al cargo, se tiene un paso en la consolidación del carácter de Mandatario del Consorcio;

= el otro paso es que ningún copropietario accione por Nulidad de la Asamblea que lo Designó, ya que una Sentencia contraria, sería retroactiva al momento de la impugnación, y todo lo actuado debería entenderse como Gestión de Negocios ajenos, lo que acarrea otro tipo de ratificación diferente a la rendición de cuentas;

= mientras tanto podría dar lugar al incorrectamente Desplazado a reclamar por sus honorarios injustamente relegados por el desplazamiento ineficaz del otro;

= normalmente esto transcurre sin alteraciones, ya que el Desplazado, o bien renunció, o convocó la Asamblea para la designación de uno nuevo sin intención de renovar el cargo, o bien perdió en la votación frente a otro postulante y acuerda pacíficamente su destitución;

= respecto a la figura del nuevo Administrador frente al Consorcio, dado este tipo especial de Mandato, inmerso bajo perfil de consumo, queda ligado para ciertas y detalladas actividades, en forma individual con cada consorcista (copropietario y otros no titulares de dominio) al devenir Destinatarios finales directos de esas tareas y prevenciones;

= en consecuencia, se tiene un vínculo contractual en consumo denominado Mandato que lo liga con la Persona Jurídica Consorcio, y lo faculta para actuar por nombre y cuenta Consorcial dentro del objeto limitado por la conservación de estructuras e instalaciones, el ajuste a las reglas de convivencia, el cuidado colectivo sobre la salubridad, sanidad, higiene e integridad física general, y la atención sobre medios preventivos, de confronte y evacuación ante siniestros;

= y se tiene además una relación de consumo sin contrato que lo liga a cada consorcista, determinado o determinable convertido en Destinatario final de algunas de sus actividades que le afectan en interés individual, o se extienden al de sus convivientes, grupo consorcial o expuestos en incidencia colectiva, dependiente de dicha actividad;

= pero vínculo como relación de Mandato se vienen a sumar a otra concepción de la figura del Administrador, como órgano consorcial interno al igual que sucede con otras Personas Jurídicas como las Sociedades Comerciales, las Asociaciones Civiles, las Cooperativas, Mutuales y Congregaciones religiosas;

= bajo esa calidad sigue las facultades y deberes de su función acordes al Estatuto y responde por sus efectos y consecuencias en la medida del Objeto social (conservación de estructura e instalaciones, ajuste a las reglas de convivencia, cuidado colectivo de salud, sanidad, higiene e integridades físicas, preparación de las prevenciones ante siniestros);

= como originariamente la Ley n° 13.512 no daba la Personalidad Jurídica, fue encuadrado en el contrato de Mandato, y como la actual Legislación lo sostuvo [art. 2065 CCCN] a la vez que reconoce la Personalidad [art. 148 inc. h) CCCN] se presenta la confluencia de ambas cualidades en la misma figura;

= bastaría que solo fuera órgano de ejecución y representación legal, y en este sentido la Ley Especial le fija variada directiva [arts. 144, 159, 160, 360, 361, 1763, 2066, 2067 CCCN];

= bastaría si no tuviese necesidad de relaciones externas o de relaciones con la autoridad por cuestiones internas; ya que la situación de Representar el nombre, los intereses, y el patrimonio de otra Persona (Consorcio) lo deja indefectiblemente (miembro o ajeno) en calidad de mandatario;

= en consecuencia, además de esa Normativa Superior, debe acomodarse a las pautas del Reglamento de Propiedad, que es un Estatuto que acepta hacer respetar, y de las Actas Asamblearias como una fuente de legislación válida y vinculante;

= entonces, se han de sumar los lineamientos genéricos del Mandato [arts. 1319 a 1334 CCCN]; y en su correlato, por actos fuera del mandato, los del Gestor de negocios ajenos [arts. 1781 a 1790 CCCN];

= y esto lo lleva a Rendir el resultado de cuentas transadas y eficiencia en la gestión [arts. 858 a 864 CCCN];

= es decir, la situación de Mandatario se genera por el Elemento organizacional del Consorcio más que por acuerdo contractual, ya que es inevitable desde que Representa a otra persona, como improcedente bajo otro régimen, excepto de Gestor en lo que excede a facultades inherentes o a facultades dadas por Asamblea;

= por razón de ese Mandato nutrido de la Representación Legal también puede comprometer al Consorcio, aunque no tenga orden de Asamblea, ni cumpla una manda legal, ni surgida del Reglamento ni de Actas asamblearias;

= por lo tanto, en todo lo que comprometa el Patrimonio consorcial, excedido de sus atribuciones, aparece en la figura de Gestor de negocios, sometido a aprobación, ratificación o desaprobación; de la misma manera que compromete su Responsabilidad personal si frustra derechos de terceros (por ejemplo, afrontar el crédito de un contratista cuya oferta por una obra fue aceptada unilateralmente por motivación propia, ante la negativa de Asamblea en afrontar el gasto por no ser matriculado);

= por otro lado, cuando el cargo lo ejerce un profesional oneroso dedicado a la actividad, su figura queda sometida a la del Prestador del servicio de atención y ejecución del objeto social del Consorcio, básicamente, cuidado colectivo de los bienes, tanto estructuras e instalaciones materiales, como la salubridad, sanidad, higiene general y protección de la integridad física de todos los Destinatarios finales colectivos de su actividad (copropietarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios, inquilinos, poseedores, ocupantes, huéspedes, convivientes, visitantes, mascotas, empleados, contratistas, repartidores, peatones, automovilistas, entre otros); y la sujeción a las reglas de convivencia;

= su posición de Prestador de consumo se plasma en la Ley nº 24.240, que lo incluye como quien desempeña, y ofrece públicamente a destinatarios indeterminados, una actividad comercializada de servicios profesionales (no liberal) sujeta a la dirección de una Persona Jurídica (Consorcio) pero extendida en algunas facetas hasta alcanzar a los destinatarios finales de esas tareas, en forma individual (consorcista) de su grupo familiar (convivientes) y del grupo social en su conjunto (otros miembros, otros consorcistas y los eventuales expuestos) [arts. 1, 2, 4 LDC];

= esto por cuanto el Administrador ofrece sus servicios públicamente ante las Asambleas que los eligen (carpeta con currícula y antecedentes) mediante una promoción de su capacidad sistematizada, logística y estudiada (métodos de recaudación y de evaluar contrataciones, gestión de cobro, atención personalizada) con contenido económico (honorarios y rendición de saldos) sin colegiatura obligatoria, ni título terciario o universitario obligatorio, pero sí habilitado por el Estado, luego de acreditar una preparación y examen acorde, y de actualizaciones anuales;

= en consecuencia, rol de Mandatario y de Órgano se superponen y entrelazan, lo cual nos lleva a intentar diferenciar uno de otro, a fin de poder determinar las funciones y acciones a las cuales deba responder;

= esto por cuanto el Mandato lo liga al Consorcio pero además se extiende, en algunas tareas y actividades, hasta los consorcistas destinatarios finales, permitiendo el resguardo tutorial del Estado en su defensa;

= mientras tanto, el considerarlo solo Figura Orgánica Interna, lo desentiende de esa relación con los consorcistas en forma individual y en interés colectivo, quedando vinculado solo frente al Consorcio como Persona de expresión e interés universal por Asamblea;

= en un casillero tendremos acciones personales de los consorcistas posibles, si aparece su interés individual o colectivo; mientras en el otro casillero solo acciones consorciales resueltas por Asambleas;

= pero a poco de andar por dentro del Sistema Horizontal ya se vislumbra la grave divergencia de esta figura Orgánica del Consorcio, frente a las similares de otras coexistentes;

= a diferencia de las Sociedades comerciales, Asociaciones, Clubes, Mutuales, Cooperativas, Fundaciones, en los Consorcios la Administración es ejercida por un tercero totalmente extraño a la historicidad e identificación de esa comunidad, al afecto y los efectos de esa vecindad;

= ni siquiera los mismos intereses compartidos aparecen, ya que el Administrador cumple mismo rol para decenas de otros Consorcios, entre los cuales pivotea durante incursiones temporales, a veces dos, a veces cinco, con suerte diez períodos consecutivos;

= a diferencia de la Asamblea y el Consejo que son compuestos por miembros del Consorcio, en el caso del Administrador se trata, casi absolutamente, de una figura externa y desconocida para los copropietarios, como si este brazo ejecutor de la Persona Jurídica en lugar de ser Natural, fuere una prótesis intercambiable, provisoria, e impostada durante un estadio temporal;

= y si bien alguien puede sostener que lo mismo pasa con la comunidad consorcial, pues copropietarios venden y compran, inquilinos alquilan y devuelven, debemos resaltar que no se trata de temporalidad, sino de inserción en el asunto comunal, en el entorno de la convivencia, en la ideología de progreso colectivo, o de pasividad estacionaria, todos factores sobre los cuales el Administrador es indiferente objetivamente, y no así las Asambleas ni Consejos;

= eso es consecuencia natural de no padecer las vivencias de sus administrados, ni compartir objetivos o emergencias, acomodos, enfrentamientos ideológicos, ni fragmentación hacia posicionamientos grupales, mínimos o de gran escala, sobre todo lo cual puede permanecer diferenciado, ya el Administrador certeramente conduce de lejos, a la vez de muchas conducciones simultáneas, más o menos relevantes para sus intereses unas de otras;

= tanto así que históricamente, y aún hoy día, muchas de sus funciones inherentes las delega al Encargado, que lo suple en la recepción de proveedores, revisión de unidades, recaudación de dinero efectivo, entrega de recibos, autorizaciones para mudanzas, etcétera;

= se denota lo anterior desde que su funcionamiento organizacional no responde a cada Persona Jurídica dirigida, contando con una logística comercial y personal propio que lo asiste y confiere apoyo, en una tarea de repercusión multitudinaria, ajustada a tantos Consorcios como su interés económico le incentive y sus posibilidades de atención diligente admitan;

= en esto se ve una diferencia gravitante con otras Sociedades civiles, ya que los empleados de la Administración no son empleados del Consorcio, sino de su propio emprendimiento y sindicados generalmente (SEARA) en una muestra de dispersión respecto a los clientes que administran;

= esto nos lleva a reconocer que se trata de un órgano interno, pero de conformación externa, con una figura ajena al Consorcio, personificada en un profesional, pero no personalísima en sus cualidades, bastando que se encuentre habilitado por el Estado, para que hoy sea uno y mañana otro distinto;

= en cambio, en Asociaciones, Fundaciones, Sociedades comerciales o civiles, la figura del Presidente, Gerente, Director llevan un tinte de personificación realmente importante, porque habla de la consolidación que esa Institución ha logrado en la visión social;

= el Sistema Horizontal del Consorcio copia a las Sociedades comerciales y civiles el esquema de poderes equilibrados en órganos independientes e interrelacionados (asamblea en el gobierno, administración en la dirección y ejecución, y consejo en la fiscalización);

= pero muy diferente a aquéllas, en el Consorcio no se verifica esa compensación de fuerzas, debido a la dispersión y dilatación de las expresiones conjuntas (Asamblea) a la opcionalidad, falta de especialización y de preparación en la tarea de supervisar (Consejo) y en la volatilidad, escaso compromiso con la evolución del complejo residencial, esquiva integración con sus componentes, débil inserción en su historicidad de grupo social, y menor empatía, de quien ejerce el liderazgo (Administrador);

= nadie desconoce que la figura personal del Administrador es trascendental para otro tipo de asociaciones civiles, desde ser el imán de confluencia participativa, el eje de la carga organizativa y funcional, quien concita en la corporación una línea ideológica, o la relevancia de una trayectoria mediática en el propio rubro, a lo que suma la idea de perpetuidad en el rol, la animosidad de progreso grupal, y la dedicación exclusiva, o casi exclusiva, a una sola Entidad;

= nadie desconoce que faltan esas características en el Administrador de Consorcio, resultando intrascendente para quienes se relacionan con este Ente, la figura personal de su Representante Legal, ni su habilidad, fama, nombre, trayectoria o ideales;

= es decir, asume la tarea del brazo ejecutor de la Persona Jurídica porque rubrica y firma compromisos, pero es una prótesis externa porque no convive, no se beneficia ni se perjudica en conjunto con el destino colectivo, no conoce ni es reconocido como un prójimo;

= se sale de los cánones normales que presenta un Administrador como el Gerente de una Sociedad comercial o el Presidente de una Sociedad anónima, ya que en el caso del Consorcio no tiene un compromiso profundo con la Entidad sino meramente temporal e impersonal;

= se sabe que los gerentes o presidentes de sociedades comerciales, fundaciones, cooperativas, mutuales, suelen estar involucrados como miembros y enraizados en profundo compromiso con el devenir del conjunto, que lo hacen a tiempo total para una sola Entidad y que se nutren de asistencia o asesoramiento de otros órganos o integrantes internos de la sociedad;

= en cambio en la Administración de Consorcios, suelen ser agentes externos, de escasa duración temporaria, que lo hacen en forma parcial, atendiendo al mismo tiempo a otros tantos Consorcios dentro de su cartera de clientela y que se nutren de un equipo de apoyo ajeno totalmente a la inherencia de este cuerpo, con empleados de su propia dependencia y afiliados a sindicatos de su propia actividad;

= no revisten dependencia económica de cada Consorcio, ni técnica para llevar adelante la gestión, la cual acomodan a su mejor saber y entender;

= ha de agregarse que el Administrador de Consorcio, tampoco desarrolla su actividad en oficinas internas o en sede de la Persona Jurídica, sino en oficinas propias, con personal propio y condicionadas a un horario y atención comercial y/o administrativo racionado a su arbitrio;

= esto significa, que puede oponer el derecho de admisión y/o permanencia de consorcistas dentro de su oficina, a pesar que tenga allí la conservación de la documentación inherente al Consorcio y de exhibición obligatoria a cada uno de éstos;

= todo esto marca una notable diferencia con las otras Personas Jurídicas privadas, en las cuales el concepto de órgano interno aparece fuertemente arraigado con el devenir Institucional, frente a este segmento de Administración consorcial que repercute fuerte en la relación de Mandato con el Consorcio y de ciertas actividades particulares ante cada Consorcista, por encima de las tareas inherentes a la posición de figura Institucional;

= el Mandato que lo liga a la Persona Jurídica lo pone en un peldaño superior por su cualidad profesional y experta, capacitación, aprobación de un curso inicial, de actulizaciones anuales y corporación en Cámaras de asesoramiento frente al desconcierto individual de cada consorcista y al general por carencia de instrucción específica en la materia, sin comprensión fina sobre las facultades inherentes, los límites, los efectos y las consecuencias de las acciones de este sujeto externo;

= situación que deja al Consorcio como Entidad grupal y a cada consorcista particular en patente escala de vulnerabilidad ante el poder de exigencias, libertades y mecanismos para tratar y relacionarse directamente con el Administrador, encasillando la relación en parámetros de consumo;

= por todas estas circunstancias podemos decir que actividades de Mandatario y funciones de Órgano, se pueden observar por separado

i) en las relaciones internas, cada copropietario se somete <y cada consorcista se ajusta> a las decisiones del Órgano Asambleario, a la supervisión del Órgano Consejo, y a la implementación del Estatuto por el Órgano Administrativo;

= esto significa que cada copropietario delega a la Asamblea y luego se somete a su potestad de fijar prioridades de conservación y reparación, jerarquía de urgencias, montos de expensas a recaudar,  calificación de extraordinariedad, eximiciones de imputación, condonación de cobro [arts. 2048, 2049 CCCN], de aprobar innovaciones (salvo revisión Judicial) [arts. 2051, 2052 CCCN], de ordenar demolición de la edificación (salvo reconstrucción con valuación Judicial) [art. 2055]);

= delega al Consejo y se somete a sus facultades de citar asamblea [arts. 2058 inc. b); 2064 inc. a) CCCN] de auxiliar, y fiscalizar a los otros dos órganos [art. 2064 incs. b), c)]  de ejercer la gestión administrativa durante una vacancia [art. 2064 inc. d)];

= delega al Administrador y se somete a sus funciones de convocar Asambleas, planificar, liquidar y recaudar de recursos, aplicar porcentual de incidencia al gravamen, intimar, gestionar el cobro y suscribir acuerdos de pago, dar constancias cancelatorias, citar asambleas, cotejar firmas, ejercer presidencia (si le fuera conferida), notificar ?propuestas? y resultados [arts. 2058, 2059, 2062 CCCN]; elegir proveedores de productos y prestadores de servicios, controlar tareas, dirigir su implementación, exigir sus garantías [art. 11 Ley n° 941 GCBA]; franquear acceso a las unidades para revisión o trabajos [art. 2046 inc. e)] constituir domicilios diferentes a la unidad [art. 2046 inc. f)] instar a ajustar destinos morales o reglamentarios [art. 2047 inc. a)] impedir turbaciones a la normal tolerancia [art. 2047 inc. b)], a las actividades que comprometan la seguridad integral [art. 2047 inc. c)], al depósito de mercancía peligrosa [art. 2047 inc. d)];  e imponer multas convivenciales [art. 2069];

= no obstante, no delega cada copropietario a ningún Órgano, la desafectación del régimen [arts. 2044, 2055 CCCN], la afectación de partes privativas (hipoteca, usufructo, uso, alquiler, garantía, embargo), la conservación de parte privativa (salvo oposición infundada <art. 623ter CPCCN>), ni el acuerdo personal con la supresión, limitación o exclusión de servicios de confort [art. 2061 CCCN];

= hasta ahí las funciones orgánicas aplicadas a las relaciones internas, en las cuales el copropietario se somete a respetar una sola decisión universal como expresión del Consorcio, quedando su poder de copropiedad limitado al pedido de Asambleas [arts. 2058 inc. a); 2051, 2054, 2061, 2063], a postular la membresía del Consejo [art. 2064] a imputar y recibir constancias de pago [arts. 900; 2048 CCCN; art. 9 inc. l) Ley n° 941 GCBA] a reclamar reparaciones que afectan la unidad [arts. 2041, 2043, 2048] a reembolsarse por gastos útiles anticipados [art. 2054] a reclamar por daños sufridos en su persona o emociones [arts.. 1716, 1738, 1741, 1758];

= ii) en las relaciones externas es adonde aparece su función de Mandatario con representación legal incluida [art. 2065] en un cúmulo de actividades que vinculan al Consorcio con otros tantos Sujetos de Derecho de quienes se vale o sirve para su objeto social, queda comprometido en grado de experticia y profesionalismo para atender la conservación de estructura e instalaciones (fijas y móviles), el cuidado colectivo sobre la salubridad (preservación del agua potable), la sanidad (desinsectación, fumigación, control de plagas, monitoreo de roedores), la higiene (desperdicios de residuos sólidos, evacuación de desagües cloacales) las integridades físicas de miembros y expuestos, y el ajuste al protocolo Normativo de medidas preventivas para la anticipación, confrontación y evacuación de Siniestros (incendio, movimiento telúrico, explosión, fugas de gas);

= hasta ahí las funciones de Mandatario en calidad de representante legal, con límites inherentes [arts. 1324, 362 CCCN] y como Gestor en lo excedido [arts. 1781, 1789 CCCN];

= pero también en esa función de Mandatario del Consorcio, se alarga un puente que lo relaciona con los consorcistas (copropietarios y no titulares de dominio) como Destinatarios Finales de una actividad básica que les concierne, en grado de interés individual o colectivo, y es el acceso a la Información, y a la Documentación consorcial, en forma integral, adecuada, veraz, transparente, actual, y circunstanciada [art. 42 CN; art. 4 LDC; art. 1100 CCCN; art. 9 inc. f) Ley n° 941 GCBA];

= en definitiva, pareciera que la calidad orgánica de su función solo aparece hacia adentro, en los temas plenipotenciarios de su actividad rectora como eje de aplicación del cumplimiento del Reglamento de Propiedad (Estatuto plural), y en afinidad, la aplicación de sanciones a su alteración [art. 2069 CCCN];

= mientras su función orgánica escapa a las actividades de prestador de servicio con destino final en cada consorcista, que trasunta a la figura Consorcio, por su impacto directo sobre los individuos, su grupo conviviente, el grupo consorcial y el alcance sobre los expuestos, permanentes u ocasionales;

= recordando que las funciones de Órgano se dan en un marco Estatutario que lo deja ligado solo al Consorcio como voluntad única, desplazando la individualidad; mientras la de Mandatario se dan con un corte de consumo frente al Consorcio, y extendidas frente a cada consorcista;

= el concepto del Mandato será civil o comercial, variando según el destino de cada actuación, ya que se relaciona con proveedores y prestadores, entidades bancarias, licenciatarias del suministro de servicios esenciales, compañías de seguro, constructoras, ex administradores, todos de naturaleza y corte netamente comerciales; así como lo hace en relaciones internas de paridad con copropietarios (reparaciones  e innovaciones) con consorcistas (ejecución de expensas, infracciones y sanciones al régimen de convivencia), en relaciones externas de paridad civil con expuestos, vecinos, linderos, o laboral con empleados; o bien de carácter administrativo con DGFYCO, DGROC, APRA, AGC; o de fuero tributario con AFIP, o previsional con OSPERYHRA, FATERYH, SUTERH, o de seguridad social con ANSeS, INSSJP, SUSS;

= y también lo hace por extensión con el consorcista en faz civil pero en clave de consumo por su derecho de acceso a la Información y revisión permanente de la documentación consorcial;

= su obligación principal de Mandatario para con el Consorcio, será la Rendición de gestión y resultado de cuentas, que por su clave de consumo le obliga mayor exigencia de su parte, a darla detallada, circunstanciada, explicada, merituada, controlada y verificada en resultados y eficiencia, dada su habitualidad, capacitación, profesionalismo, experticia y habilitación gubernamental, frente a los ignotos asambleístas;

= su obligación principal de Mandatario para con los consorcistas (copropietario, heredero, poseedor, inquilino, usufructuario, usuario, comodatario, cesionario, residente, ocupante) será brindarle el acceso a la Documentación integral, clara, veraz y actual, en forma inmediata;

= obligación que se extiende, desde el interés individual que demuestre cada consorcista en rol de destinatario final, hasta el interés comunal por el efecto de propagación de las actividades homogéneas para todos del Administrador en su incidencia colectiva sobre todo el grupo o clase social compuesta por el resto de los vecinos, convivientes, concubinos, mascotas, visitantes, personal dependiente, contratistas, transeúntes, peatones, repartidores y cualquier otro expuesto;

= de acá nace uno de los derechos principales del consorcista que es el de avistar en todo tiempo la documentación consorcial, y que enlaza su vinculación particular con el Administrador, en calidad de depositario consorcial, durante el tiempo que ejerce la función, estando inmediatamente obligado a facilitar su acceso y examen;

= esto demuestra que el Consorcio no es el obligado a ofrecerle a cada miembro el acceso a los libros, tal como si fuera una sociedad respecto a sus socios, que cuentan con esta facultad societaria y el remedio judicial en caso de negativa infundada [art. 781 CPCCN];

= el obligado es el Mandatario detentador, por efecto de la relación de consumo que lo liga al Destinatario Final de la información, en la individualidad de cada consorcista, y por ende la acción para su consecución es la medida de autosatisfacción que se basta y finaliza con dicha aprehensión del material indagado, lo cual se puede arbitrar procesalmente como un procedimiento de cumplimiento de la Ley Local en la cual el Poder Judicial ejerce el contralor monitorio de la legalidad y adecuación de la diligencia, bajo el cartel de proceso especial [art. 4 LDC, art. 1100 CCCN, art. 9 inc. f) Ley n° 941; art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10; art. 42 CN] con posibilidad hasta de interponer amparo particular por su derecho refutado en caso de negativa infundada o silencio del Administrador [art. 43 CN]

= en cuanto al plazo en el cargo, la Ley Especial Nacional no pone límite; se lo deriva directo al texto del Reglamento de Propiedad [arts. 2066, 2056 inc. s) CCCN];

= si el Reglamento no lo contiene da lugar a dos posibles interpretaciones

a) opera la libre voluntad del contrato y se condiciona la ?próxima asamblea en la cual entre en el Temario Diario su reemplazo o continuidad?;

b) opera automáticamente la Ley Especial Local, por virtud supletoria de jerarquía Normativa para la vida de las Personas Juridicas Privadas [art. 150 CCCN] y entonces caduca al año desde la designación [art. 13 Ley n° 941 t.o. Ley n° 5932 GCBA];

= nos inclinamos por esta última postura, ya que el llamado a la ?próxima asamblea que lo trate? queda encerrado en manos del propio Administrador interesado, quien lo puede dilatar indefinidamente [art. 2058 inc. b); 2067 inc. a) CCCN];

= en caso de no haber Consejo formado y funcionando, cae la posibilidad del llamado por este órgano [arts. 2058 inc. b); 2064 inc. a) CCCN] y solo les quedaría a los copropietarios la posibilidad dificultosa de Autoconvocatoria [art. 2059 CCCN] o el pedido de Asamblea Judicial [art. 2063 CCCN];

= esto significa que el plazo anual vencido implica caducidad automática, y deja al Consorcio Acéfalo de su órgano directivo, motivo por el cual pudiera actuar el Consejo en sus atribuciones [art. 2064 inc. d) CCCN];

= en caso de no haber Consejo, continuará hasta el llamado a Asamblea sin tácita reconducción, el mandatario gestionando y descontándose los honorarios de lo recaudado, pero sin haberse prorrogado por el término de un nuevo año;

= si el órgano Consejo no existiere o tampoco cita, solo queda la Asamblea Judicial con el 10% de voluntades en esa petición y asistencia de abogado; o bien la autoconvocatoria, con dos tercios (2/3) del total de las unidades citándose recíprocamente en una nota firmada por sus titulares, fijando ese punto (reelección o reemplazo del Administrador) en el Temario Diario;

= claro que no debe quedar proscripto el actual, pudiendo competir para ganar de nuevo frente a otros postulantes, lo que implicaría una renovación y continuidad en la función;

= si el Reglamento establece plazo, desplaza al de la Ley Especial Local porque la normativa no regula al Consorcio sino al Administrador, y su incumplimiento no es infracción [art. 15 Ley n° 941 GCBA] ni siquiera indirectamente altera al que le impone las convocatorias a Asamblea conforme Reglamento [art. 9 inc. j) Ley n° 941] ya que es un plazo legal y no Reglamentario;

= no obstante, esté o no fijado el plazo, los copropietarios pueden removerlo en cualquier momento, y dependerá que lo hagan ?con causa? o ?sin causa? para que ese plazo tenga alguna injerencia;

= en el caso de hacerlo ?sin causa? el Administrador que se sintiera damnificado podría reclamar los honorarios que restaba cobrar hasta el plazo fijado, tenía previsto cobrarse hasta el límite del término;

= en cambio, en el caso  de transcribir la ?justa causa? en el texto del Acta de revocación del mandato, solo le daría al Administrador la posibilidad de reclamarlo mediante Juicio demostrando la inexistencia de la indebida gestión, con la carga probatoria sobre su producción, y la duda favoreciendo a los copropietarios que lo desplazaron, desde que el vínculo se subsume en pautas de Consumo;

= obviamos el estudio de los Delitos Penales en que puede caer el Administrador, ya que en toda la historicidad de la Propiedad Horizontal, solo se ha visto condenado en Juicio Abreviado cuando reconoce la imputación para morigerar la pena;

= por los demás, en los cuales no se han declarado culpables, fracasan por una razón fundamental, y es que el Delito por excelencia, la Administración Fraudulenta, requiere ineludible para encuadrar en tipificación, además del perjuicio económico causado al Consorcio, demostrar que se enriqueció personalmente o a terceros allegados con el producido de esa maniobra [art. 173 inc. 7) CP];

= esto solo se puede dar en casos inconmensurables, como pasar de un patrimonio regular a uno exorbitante en escaso tiempo, sin muchos Consorcios a cargo, o cuando adquiere algún bien registrable declare ante el Escribano interviniente, que lo hace con dinero de un Consorcio determinado; ejemplos que no se presentan en la cotidianeidad;

= no obstante las causas penales en las cuales algunos Administradores han sido condenados efectivamente lo han sido bajo la modalidad de Juicio Abreviado, en el cual el imputado se declara culpable a fines de reducir la condena posible, pero ninguno por demostrar que el enriquecimiento propio, o ajeno de allegados, se haya podido demostrar y comprobar en un juicio de trámite normal acusatorio en manos del Fiscal, con o sin coadyuvarse del Consorcio como Querellante;

= esto nos lleva a ratificar que la persecución legal y justificada del Administrador que obra, dirige y actúa en disfavor del grupo consorcial se debe seguir por la vía Civil de Rendición final de cuentas

ver más